这两年，跟着楼市转冷成都神秘顾客价格监测，地盘商场更是肃杀一派，新开工面积下滑，好多东谈主在惦记一个问题，供应减少，会不会让房价再次猛涨？

这个问题的谜底，放在后头解答，先来看下供应减少的气象。

在看供应气象之前，先看地盘和房地产投资气象。

商品房销量商场与地盘商场共为唇齿，一荣俱荣，一损俱损。商品房销量下降，地盘天然难卖。

咱们的卖地收入，自2022年世界房地产转向之后，亦然全部向下。

2021年是巅峰，当年卖地收入高达87051亿元，客岁跌至66854亿元，同比着落23.2%。

本年前11个月，财政部暴露的数据夸耀：

国有地盘使用权出让收入42031亿元，同比下降17.9%。

制图：城市财经；数据：财政部

平均每月卖地收入3821亿元，以此预估全年卖地收入可能在4.6万亿傍边。

同期，房地产开发投资从客岁4月份转跌以来，一直鄙人跌路上。

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国度统计局暴露：

1至11月份，世界房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%；其中，住宅投资78852亿元，下降9.0%。

源头：国度统计局

这是房企拿地计谋收缩，没钱开工的径直写真。

在这种布景下，房屋开工量下降，天然则然。

国度统计局暴露的数据夸耀，2022年房屋新开工面积12.06亿普通米，同比减少了39.4%。其中新开工住宅面积8.81亿普通米，同比下降了39.8%。

源头：国度统计局

不错看到，岂论是房屋总开工量如故住宅开工量，客岁就减少了4成。

界面新闻说，客岁的东谈主均开工面积仅0.96普通米，跌至2015年水平，也即跌至17年前。

而同期的销售面积，也从2021年的“双18”跌至“双13”，也即商品房销售面积从18亿普通米跌至13亿普通米，销售额从18万亿跌至13万亿。

上表不错看到，客岁的商品房销售面积是13.58亿普通米。

新开工面积减少，销售面积固然也在减少，但仍比开工面积多好多，从表面上来说，这种效力会导致商场上的库存量减少。

到本年前11个月，国度统计局数据夸耀，房屋新开工面积87456万普通米，下降21.2%。其中，住宅新开工面积63737万普通米，下降21.5%。

而本年前11个月的销售量，则从客岁的“双13”跌至“双10”。

国度统计局暴露：

前11个月，商品房销售面积100509万普通米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。

源头：国度统计局

新开工面积与销售面积的缺口，似乎再次缩短了商场中的库存。

这亦然有不少东谈主担忧开工面积下降会激发房价再次飞腾的原因。

会因为这个原因再次飞腾吗？天然不会。

第一，库存量高，供大于求，是近况。

名义上看，畴昔两年新开工面积减少了不少，增多的莫得卖出得多，会激发库存量减少。

但是，大家忽略了一个根柢问题，那即是畴昔十几年快速城市化历程中建了若干屋子，库存量有多大。

仅从2005年于今来看。2005年于今19年中，开工面积大于销售面积的年份有13年。前者小于后者的年份有6年。

制图：城市财经；数据：国度统计局

2005年至本年11月末，新开工面积218.6亿平米，销售面积203.5亿普通米。

新开工面积聚计比销售面积还多出15.1亿普通米。淌若来岁的销售面积跌至10亿、9亿乃至8亿普通米，那即便世界一套房不再增多，也不错再卖超越一年半。

这还仅仅2005年以来的数据。

事实上，从1998年房改于今，风风火火的城市化，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起，咱们房屋举座供应量仍是严重多余。

黄奇帆曾显现，中国屋子严重多余，莫得必要络续修建，莫得需求了。20%的东谈主口建造了全世界50%的屋子。

本年3月份住建部公布了一组数据，世界共有6亿栋建筑。

固然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单元等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业寝室）占比齐在一半以上，农村的建筑中绝大部分齐是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋傍边，换算成套数，即是个天文数字。

此外，泽平宏不雅暴露的数据夸耀。种种城市的套户比中，惟有一线城市低于1，二线和三四线城市齐大于1。

所谓套户比，即是城市的房屋套数和户数之比，大于1确认，郑州第三方暗访公司屋子套数比户数还多，供大于求。

也即是说，咫尺惟有一线城市还存在房屋费劲情况，其他城市齐供大于求。

据住建部原副部长仇保兴在“2022中国城市高质地发展智库论坛”上暗示，咫尺住房空置率达15%，有的省份达到25%甚而30%。

你说屋子还会少吗？

不错说，除了深圳这类少量数顶级城市外，中国95%以上的城市屋子齐供大于求。这即是施行。

基于几个施行，本年年中的中央政事局会议，对楼市进行了重新定调，原话是：

合适我国房地产商场供求相干发生要紧变化的新地方。

第二，双制度之下，保险房会扎堆而来。

在之前的著作中，我强调过，本年的中国房地产发生了划时期的事件，官方审议通过了《对于盘算开发保险性住房的指导想法》，也即“14号文献”。

主流媒体对此一致指摘为，中国的第二次房改。

14号文献的到来，宣示着中国的房地产商场再次参预双制度时期，也即商品房和保险房并行的时期。

为何要大搞保险房开发？14号文献明确淡薄开发保险房的两大主见：

一是加大保险性住房开发和供给，“让工薪收入群体粗浅已矣居者有其屋，摒除买不起商品住房的心焦，放开当作为好意思好生涯死力”；

二是激动建树房地产业转型发展新时势，让商品住房总结商品属性，餍足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，激动房地产业转型和高质地发展。

这两段表态意味着畴昔中国大大宗城市可能会走向新加坡时势，给畴昔的房地产规则两个圈子，一个商品房圈子，一个保险房圈子。

保险房保险买不起商品房主谈主居住，商品房则让有钱东谈主去玩，天然也要以领悟为基调。

跟着保险房、商品房双制度的到来，畴昔保险房会分流掉商品房商场一半以上的需求。

这亦然本号屡次强调，往后的商品房商场需求会进一步松开。

而况，保险房是政府主导，供应量在畴昔几年会呈井喷状。你以为屋子还会少吗？

第三，需求在减少。

这种需求减少，需要一分为三来说。

其一，是大城市的灵验需求越来越少。

表面上来说，大城市的购房需求如故很繁盛，毕竟大城市的房屋自有率齐比拟低，以深圳来说，深圳的房屋自有率才30%傍边，也即还有70%傍边的东谈主莫得我方的屋子。

但空有需求有何用，买不起，这些需求即是无效需求。

高房价与低收入之下，好多东谈主死力一辈子也看不到买房的但愿，更何况当今收入与劳动齐存在着较大省略情趣。

买不起房的东谈主，比之前更多了。

其二，大大宗二线及以下城市的需求见顶。

以直辖市重庆来说，公开音讯夸耀，早在2015年重庆就有91.5%的家庭领有自有住房。

也即重庆近92%的东谈主有我方的住房，这是中国新闻网的报谈。

各城市的房租自有率数据，不好查询，咫尺公开贵府不错查询到的惟有浙江省与世界的举座情况。

浙江省方面，2022年，浙江省统计局公布的数据夸耀，字据第七次东谈主口普查表抽样探望数据：

2020年全省家庭户住房自有率为64.71%，其中，自建房占35.01%，自购房占28.63%。住房性质为租出的家庭户比重为33.65%。分地区看，衢州市住房自有率最高，为90.04%，金华市住房自有率最低，为56.27%。

世界方面，2019年央行探望统计司城镇住户家庭财富欠债探望课题组于客岁10月中下旬在世界30个省（自治区、直辖市）对3万余户城镇住户家庭开展了财富欠债情况探望。

探望效力在2020年被公布：

中国城镇家庭财富以什物质产为主，住房占比近七成，住房自有率达到96%；金融财富占比拟低，仅为20.4%，住户家庭更偏好无风险金融财富。值得一提的是，全球主要大国中，中国度庭住房自有率或达全球第一。

这里统计的房屋自有率应该算上了农村的屋子，也即你在深圳没房，闾里有房，也被计入在内。这么的数据意念念不是很大，显着偏高了。

但从重庆市和浙江省公布的数据来看，大大宗二线及以下城市的房屋自有率如故很高。

自有率高，需求天然见顶。

其三，东谈主口仍是见顶转向，三四线城市东谈主口深广在减少。

咫尺公布2022年东谈主口数据的286个中，东谈主口增长的城市惟有128个，两个握平，156个城市东谈主口在减少。

其中东谈主口减少城市包括北京、上海、广州、深圳四大一线，以及天津、长春、佛山、东莞等热门城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

东谈主口是楼市的基石，东谈主口减少，需求松开，大大宗三四线城市在莫得货币棚改撑握下，仍是参预了漫长的诊疗周期当中。

综上来看，举座供大于求，保险房畴昔几年会井喷，商品房需求在减少，这即是房地产的基本面。

再加上房地产仍是参预了诊疗周期，宏不雅大环境以及信心缺失难以重塑，房地产诊疗周期成都神秘顾客价格监测，还会络续。